Below the Header Ad
Commentary

Keynes, Hayek et les marchésimmobilierschinois

Above Article Ad

HONG KONG – Les principalesvilleschinoisesconnaissentactuellementuneflambée des prix de l’immobilier, ce qui suscite des prévisionscontradictoires :soitcelle d’un risqued’éclatement de bullesimmobilières, soitcelled’uneprochaine reprise économique. Que se passe-t-ilréellementsur les marchésimmobiliers en pleineébullition de la Chine ?

Le Bureau national de statistique (BNS) chinoisa révélé la semainedernièreque dix grandes et moyennesvilleschinoises, sur les 70 villesinterrogées, avaientenregistré des hausses de prix annuelles de plus de 20 % pour le logement commercial nouvellementconstruit. Dans les villes de premier rang comme Shanghai et Shenzhen, ces gains étaient encore plus élevés :supérieurs à 37 %. Dans les villes de deuxième rang comme Xiamen et Hefei, les augmentations ontdépassé les 40 %.

Chris Watling de Longview Economicscompare le marchéimmobilieractuel de la Chine à la crise de la tulipe hollandaise qui aatteint son sommet en 1637. Il souligneque les prix de l’immobilier, à Shenzhen en particulier, ont fait un bond de 76 % depuis le début de l’année 2015, ce qui met le prix d’unemaisontypique à 800 000 dollars, juste en dessous du prix moyen des maisons de la Silicon Valley. Celapeut faire penserselonlui à un dernier tour de pisteavant un effondrement du marché.

Liu Shijin, ancien vice-ministre du Centre de réforme du développement du Conseild’Etat de la Chine, n’est pas d’accord. Au lieu de cela, ilpostulequ’après six ans de diminution des investissementsdans les infrastructures et dans le bâtiment, la croissance du marchéimmobilierchinois a peut-êtreatteint son niveau le plus bas et que la liquidité et la confiance des consommateursestpeut-être en train de revenirvers le logement.

Pour déterminer qui a raison, ilest important en premier lieu de reconnaîtreque la forte hausseactuelle ne touche pas les marchésimmobiliers de toutes les villeschinoises. Dans 42 des villesétudiées par le BNS (celles qui ontunesurcapacitéindustrielle et des stocks de propriétéexcessifs), les augmentations de prix se sontélevées à moins de 5 % :huitvillesontnotammentenregistréunebaisseouune stagnation des prix de l’immobilier. Cemodèle de divergence crée un dilemme pour les décideurs et les investisseurschinois, qui doiventmaintenantpesersoigneusement les idées de deuxgéants de l’économie : John Maynard Keynes et Friedrich Hayek.

A une époque de ralentissement de la croissanceéconomique, certainspréconisent des mesures de macro-stabilisation plus keynésiennes, tout commecellesemployées par la Chine pour soutenir la croissance après la criseéconomiquemondiale de 2008. Maisdans de nombreusesrégions, en particulierdans le nord, le centreetl’ouest du pays, le ralentissement ne peut pas êtrerésolu par de nouvellesmesures de relance.

En fait, les mesures de relancedanscesrégionsrisquent d’être redirigées pour unegrande part (de mêmeque la main-d’œuvreet les capitaux déjà injectés), vers les zones côtières qui offrentunetechnologie plus avancée, des tauxd’innovation plus élevés, des infrastructures de qualitésupérieure et un environnement plus favorable au marché des affaires. Par conséquent, les régions à croissance plus lenteontbesoin de temps pour procéder à des réformesstructurellessur le plan de l’offre, notamment en diminuantleurs stocks, en réduisantleursurcapacité et en passant à profits et pertes les créancesirrécouvrables des collectivités locales et des entreprisespubliques.

Les régions qui connaissentuneflambée des prix de l’immobilier, quant à elles, onttendance à êtrecelles qui attirent la main-d’œuvreet les capitaux, par une forte croissance et de meilleurespossibilitésd’emploi. Uneétudemenée par China Securities International a montréquedans les années 2000-2010, les villes de la Chine orientaleontreçu 82,4 % des entrées de migrants au total. En 2010, la population de migrants à Pékin, Shanghai et Tianjin avait plus quedoublé, à 34,5 %, 37,9 % et 21 % respectivement.

Pour tenter de g��rer la croissance de cesvilles, qui fait face à uneénormepénurie de terrains, de stocks d’habitationsetd’infrastructurepubliqueurbaine, le gouvernementchinois a imposé des restrictions à la foissur la demande et surl’offre de logements. Maiscomme le montre la flambée des prix du logementdanscesvilles, ces efforts n’ontriendonné.
Les dirigeantschinoisontnégligé Hayek.Sinon, ilsauraientprévuque les marchés du travail et du capital allaient continuer à dériververs la croissance et l’innovation des centresurbains. Ilsauraientaussireconnuque les prix du marchétransmettentnaturellement des connaissances locales complexes, spécifiques et changeantes, qui sontdistribuées entre les individus et les sociétés, plutôtqu’ils ne sontcontrôlés par uneplanificationcentralisée. Etilsauraienttenucompte du fait quesil’offredoits’adapter à la demande au fil du temps, l’immobilier et les investissementsd’infrastructuredoiventreflétercetteconnaissance.

Au lieu de cela, les dirigeantschinoisontcréé, par inadvertance, des goulotsd’étranglementdansl’offre locale de terrains. Les transactions foncièresrésidentiellesdans les villeschinoises de premier et de second rang restent minces et fortementinfluencées par les politiques de planificationurbaine, en dépit de la profondeur et la sophistication des marchés de l’immobilierrésidentiel.

Heureusementilresteune marge de manœuvredisponible pour que les planificateursurbains de la Chine assouplissent les restrictions surl’offre de terrains et sur le coefficient d’occupation des sols (le coefficient de superficie hors œuvre par rapport à la taille du lot surlequel le bâtiment se trouve). Selonuneétudemenée par China International Capital Corp, la zone urbaine de Shanghai est de seulement 16 %, contre 44 % pour Tokyo et 60 % pour New York City. Danscedomaine, seulement 36 % sontutilisés pour des fonctionsrésidentielles à Shanghai, contre 60 % à Tokyo et 44 % à New York City.

En d’autrestermes, le terrain résidentieldisponible à la vente à Shanghai estconsidérablement plus petit queceluidisponible à New York oumême à Tokyo, ce qui estune raison majeure de la flambée des prix de l’immobilierdanscesvilles. En fait, sil’onn’augmente pas l’offre de terrain et de surface utile, davantage de dépenses en infrastructures publiques locales vontentraînerune augmentation encore plus forte des prix de l’espaceexistant.

L’observation de Liu, selonlaquelle les ménages sont de plus en plus confiantsdans le marché du logementsembleégalementêtrecorrecte.L’augmentationrécente de la demande de logementspourraitrefléter la volonté des ménages de couvrirleurcomposanted’épargnecontrel’inflation, ou plus fondamentalement, pourraitrefléter le sentiment qu’ilsdoiventobtenir de touteurgenceunlogement, étantdonné le caractèrelimité de l’offre. Dans les deuxcas, ilssemblentmaintenantconvaincusqu’investirdans le logementest un parirelativementsûr.

Si telest le cas, le risqued’unebulleimmobilière en Chine estprobablementexagéré. Maiscela ne signifie pas que tout vabien pour le secteurimmobilierchinois. Si le gouvernement ne tient pas compte des signaux des prix du marché, l’inadéquation entre l’offre et la demandepourraits’amplifier, saper la croissancedans les régionsdynamiques, tout en laissant les régions à faiblecroissanceaccablées par unecapacitéexcédentaire et par de mauvaisactifs.

La bonne nouvelle, c’estqu’ilreste encore une marge de manœuvrepolitique. La question estmaintenant de savoir si le gouvernementchinoisva en fin de compteréussir à reconnaître les signaux du marché et à y répondreefficacement.

Andrew Sheng, Distinguished Fellow of the Asia Global Institute at the University of Hong Kong and a member of the UNEP Advisory Council on Sustainable Finance, is a former chairman of the Hong Kong Securities and Futures Commission, and is currently an adjunct professor at Tsinghua University in Beijing. His latest book is From Asian to Global Financial Crisis.
Xiao Geng, Director of the IFF Institute, is a professor at the University of Hong Kong and a fellow at its Asia Global Institute.

ParAndrew Sheng&Xiao Geng

Related Articles

Back to top button